El cierre de 2025 envía un mensaje claro: las tasas de interés a largo plazo están aumentando, incluso cuando los bancos centrales insinúan moderar las tasas oficiales en 2026. Para los propietarios de hoteles e inversores, esta “desconexión” entre las tasas a corto y largo plazo está redefiniendo el costo del capital, las estructuras de deuda y las valoraciones de los activos.
En Estados Unidos, varios análisis anticipan recortes graduales de la Reserva Federal en 2026, pero el bono del Tesoro a ten años podría mantenerse en torno al 4,6%-4,7% debido a las presiones inflacionarias y fiscales. En Europa, el BCE proyecta una inflación del 1,6% al 1,9% en 2026, mientras que las curvas largas se estrechan en medio de preocupaciones sobre la sostenibilidad de la deuda y las políticas fiscales expansivas.
1) Señales de Renta Fija
La situación precise es paradójica: las expectativas de recortes de los tipos oficiales coexisten con un aumento de los rendimientos a largo plazo. Tres factores explican esta tendencia:
- Sensibilidad fiscal: creciente preocupación por los déficits y el volumen de deuda.
- Volatilidad contenida, pero con divergencias regionales.
- Debate sobre la independencia del banco central en un contexto político cada vez más complejo.
A esto se suma el riesgo de que la inflación se mantenga persistentemente por encima del 2% en Estados Unidos, impulsada por los salarios y los aranceles, manteniendo el segmento de 10 a 30 años por encima de lo previsto. En Europa, aunque el BCE recortó 25 puntos básicos en junio de 2025, la retirada de las reinversiones de APP/PEPP aumenta la oferta neta de bonos, lo que hace subir los rendimientos.
2) ¿Un cambio de régimen? “Más alto por más tiempo” en tipos reales
Las proyecciones para 2026 apuntan a tipos reales positivos durante más tiempo, incluso si los tipos oficiales bajan. El mundo entra en una fase de crecimiento moderado con amplia liquidez, pero las primas por plazo se vuelven más exigentes para compensar los riesgos fiscales y geopolíticos.
Algunos escenarios anticipan aumentos graduales de los rendimientos soberanos a medida que el dólar se debilita, lo que sugiere curvas más pronunciadas y diferenciales más ajustados. Otros ven oportunidades tácticas para fijar los rendimientos y gestionar la duración antes de realizar recortes proactivos, al tiempo que advierten que el tramo corto puede estar sobrevalorado si los mercados sobreestiman la flexibilización monetaria.
3) Impacto en el financiamiento hotelero
a) Costo de la Deuda y DSCR
Con rendimientos más altos a ten años, el costo whole de las estructuras de amortización o balas no caerá significativamente, incluso si las tasas oficiales bajan. Esto presiona DSCR y covenants, especialmente para activos con ADR y RevPAR sensibles a los ciclos.
b) Duración y combinación de financiación
Es recomendable escalonar los vencimientos y combinar la banca tradicional con la deuda privada para lograr flexibilidad. Para Capex, las líneas verdes o subvencionadas son clave para reducir los costes financieros si los proyectos demuestran ahorro energético y certificaciones ESG.
c) Estructuras de Capital y Contratos
El aumento de los tipos a largo plazo fomenta el sale & leaseback y las empresas conjuntas para compartir el riesgo y proteger el flujo de caja. En las negociaciones: fijar costos en tramos clave, incluir trinquetes vinculados al desempeño y cláusulas de revalorización en caso de que las curvas se normalicen.
4) Valoración de Activos: WACC, Rendimiento y Expectativas
Las tasas reales positivas y las primas por plazo más altas aumentan el WACC, lo que requiere mayores rendimientos transaccionales para cerrar negocios. En los mercados “centrales” urbanos, la competencia con los bonos soberanos obliga a ajustar las expectativas. En los activos de ocio, la defensa radica en el crecimiento de los ingresos (mezcla de canales, precios dinámicos) y un gasto de capital selectivo para impulsar la generación de efectivo.
5) Estrategias viables para 2026
- Refinanciación: adelantar procesos si aparecen ventanas de rendimiento estables; utilice swaps/caps para cubrir los picos.
- Madurez: Estructura: evitar un “muro” en 2026-2028; escalonar y combinar la deuda bancaria y privada.
- Gasto verde: priorizar proyectos con ahorros mensurables para acceder a financiación subsidiada.
- Pactos: renegociar métricas con cláusulas de re-benchmark si las tasas a largo plazo se normalizan.
- Valuación: revisar el WACC trimestralmente; ajustar el rendimiento de salida y las sensibilidades para evitar un apalancamiento excesivo.
Conclusión
Hasta hace poco, el consenso apuntaba a un ciclo prolongado de recortes en la eurozona. Sin embargo, el BCE ha cambiado de tono: después de ocho reducciones consecutivas desde mediados de 2024, el tipo oficial se sitúa en el 2%, y declaraciones recientes sugieren que no se pueden descartar nuevas subidas si la inflación persiste.
Este giro introduce incertidumbre y explica por qué el extremo largo de la curva europea sigue siendo estrecho: los mercados están empezando a descontar un escenario de tipos reales “más altos durante más tiempo”. Algo está cambiando en la narrativa monetaria de Europa y ello justifica una estrecha vigilancia de cualquier estrategia de financiación a largo plazo.
El mercado de renta fija envía una señal inequívoca: las tasas a largo plazo pueden permanecer elevadas más tiempo de lo que sugieren los titulares sobre recortes. Para el sector hotelero, esto significa elevar el listón técnico en la estructuración de la deuda, la gestión de la duración y la selección del gasto de capital. En Horwath HTL España, ayudamos a propietarios, operadores e inversores a navegar este posible cambio de régimen y a tomar decisiones informadas en los mercados de capitales.
Antonio Cuadrada– Director Senior, Barcelona, España. Conéctate con Antoni en LinkedIn.