La Conferencia de Inversión de Hoteles Boutique 2025 de BLLA reunió a propietarios de hoteles, inversores, desarrolladores, asesores y marcas con un enfoque en hospitalidad independiente, boutique y de estilo de vida. Los paneles y la conversación de este año se centraron en la eficiencia operativa que impulsa la rentabilidad del propietario y el apetito renovado por los conceptos reflexivos de lodge y F&B basados en la experiencia. Este artículo discute nuestras conclusiones clave de la conferencia.
Organizado en Florence Gould Corridor en la ciudad de Nueva York, el Conferencia de inversión en hoteles boutique 2025organizado por el Asociación de alojamiento boutique y de lujo (Blla), siguió inmediatamente el Foro de Inversión Hospitalidad Internacional de NYU celebrado a principios de esa semana. El evento reunió una combinación de propietarios de hoteles, inversores, desarrolladores, asesores y marcas comprometidas a superar los límites de la hospitalidad independiente, boutique y de estilo de vida. En un contexto de evolución de la industria y cambios de expectativas del consumidor, los paneles y la conversación de este año se centraron en la eficiencia operativa que impulsa la rentabilidad del propietario y el apetito renovado por los conceptos reflexivos de lodge y alimentos y bebidas (F&B).
A continuación se presentan las conclusiones clave de HVS de la conferencia.
Reducir el ruido de la marca: creación de hospitalidad diferenciada
Los hoteles boutique a menudo tienen la ventaja de poder romper con los rígidos estándares de la marca y ofrecer experiencias más intencionales, específicas de los huéspedes y ubicación. Esta flexibilidad permite a los propietarios diseñar instalaciones y programas que reflejen las necesidades de su mercado y consumidor en lugar de conformarse con un modelo único para todos. También respalda el uso más eficiente del capital, lo que permite a los propietarios invertir solo en los elementos que entregan un rendimiento, tanto durante el desarrollo como en las operaciones en curso.
A medida que el panorama de la hospitalidad se satura cada vez más con las ofrendas de la marca suave y el estilo de vida, la necesidad de posicionamiento claro e intencional se ha vuelto más importante. A través del trabajo de búsqueda de marca y operador de HVS, vemos constantemente a los propietarios priorizando la alineación con plataformas que aportan un verdadero valor estratégico, promoviendo el mayor y mejor uso de sus fondos para el mayor retorno de la inversión. Seleccionar el socio adecuado requiere una comprensión clara del ajuste del mercado, las capacidades operativas y la alineación con la estrategia de propiedad a largo plazo. Varios panelistas y asistentes a la conferencia enfatizaron que los propietarios priorizan cada vez más proyectos que se conciben cuidadosamente, ya que tienen más probabilidades de mantener un valor a largo plazo.
Repensar alimentos y bebidas y otros departamentos operados como conductor de valor
El consenso: los restaurantes de cortador de galletas están muertos. Los hoteles boutique están tratando cada vez más a F&B, no como un requisito, sino como una estrategia central para involucrar a los viajeros y a los locales. Los desarrolladores y propietarios compartieron que están seleccionando socios operativos de F&B en función de su experiencia y comprensión de tres audiencias concéntricas: huéspedes del lodge, locales y el ecosistema cultural del lugar.
En última instancia, los puntos de venta de F&B, así como otros departamentos operados como Spas y Retail, deben contribuir con ingresos y margen significativos a los resultados del lodge. Otros departamentos operados no pueden ser meras comodidades o líderes de pérdidas; Deben ser vistos como unidades de negocios individuales que necesitan desempeñarse por derecho propio. Rod Clough, MaiPresidente de HVS Americas, señaló que si un spa no está operando con los márgenes de gastos apropiados, entonces la propiedad o el administrador de activos deben investigar las causas raíz, como la mano de obra, los precios o la utilización, y hacer ajustes estratégicos para garantizar la rentabilidad. El atractivo estético y el valor experimental no son suficientes; Cada departamento operado debe responsabilizarse ante los mismos estándares de desempeño financiero que el departamento de habitaciones.
Tendencias del mercado de capitales
Con las tasas de interés estabilizadas pero aún elevadas, la financiación de proyectos hoteleros boutique sigue siendo desafiante en los mercados de capitales actuales. Los proyectos boutique, a menudo más pequeños y más narrativos, pueden requerir soluciones de capital más personalizadas que sus homólogos de marca.
La equidad preferida se ha convertido en una herramienta clave para cerrar las brechas de financiación, según algunos expertos de la industria, particularmente en conversiones urbanas y desarrollos de fundamento con altos costos básicos. En algunos casos, se están utilizando los programas EB-5 y la zona de oportunidad, aunque su aplicación es situacional. Las oficinas familiares siguen interesadas en las inversiones de hoteles boutique, particularmente cuando la estrategia incluye horizontes de retención a largo plazo y fundamentos de bienes raíces sólidos. En todos los ámbitos, los grupos que implementan capital se centran en un fuerte patrocinio, planes de negocios claramente definidos y proformas realistas.
Gestión de activos para hoteles boutique y de estilo de vida
A medida que las propiedades boutique crecen en número y ambición, también lo hace la necesidad de una gestión de activos disciplinados. Ser etiquetado como un lodge “independiente” o “boutique” no es una excusa para un desempeño financiero inconsistente o flojedad operativa. Los propietarios sofisticados están empleando a los administradores de activos y aplicando herramientas de grado institucional (benchmarking, análisis de datos y supervisión de gestión de activos) para generar ganancias operativas brutas (GOP) y valor de activos a largo plazo.
Varios estudios de casos compartidos en la etapa revelaron cómo un stability reflexivo de creatividad y responsabilidad puede ayudar a una propiedad boutique a superar su conjunto competitivo, que a menudo incluye hoteles de marca. La comida para llevar: en manos del equipo de gestión y gestión de activos adecuados, un lodge independiente puede rivalizar con el lodge de marca o administrado por la marca.
Pensamientos finales
La Conferencia BLLA de este año reafirmó el poder duradero de los hoteles boutique para inspirar y crear valor, tanto financieros como emocionales. Tener éxito con una boutique o proyecto de hospitalidad de estilo de vida requiere disciplina, ingenio y, sobre todo, un respeto por el lugar y las personas.
Acerca de Marcus R. Lee
Marcus lidera el desarrollo empresarial para la División de Administración y Asesor de Asset de HVS en los Estados Unidos. Con sede en Los Ángeles, ofrece a los clientes una gama completa de servicios de gestión de activos de terceros, análisis de rendimiento hotelero y soluciones de búsqueda y selección de marcas y operadores. También es el gerente de activos de dos hoteles de servicio completo, que incluye la supervisión de un plan de mejora de propiedades obligatorias de $ 12 millones. Además de su experiencia en gestión de activos, Marcus ha realizado viabilidad y estudios de mercado, consultoría de desarrollo, búsqueda y selección de marcas y operadores, y valoraciones, con un valor agregado de más de $ 10 mil millones. Su experiencia abarca los Estados Unidos, el Caribe y América Latina, que van desde hoteles de servicio limitado hasta activos residenciales de complejo extremely lujoso. Es un tasador normal certificado por el estado. Póngase en contacto con Marcus al +1 (310) 614-9945 o mlee@hvs.com.