El modelo de luz de activo, donde las principales marcas de hoteles permiten a los inversores de propietarios usar su marca, ha demostrado ser exitoso desde su primera implementación por Marriott en 1993. Este modelo permite a las empresas expandirse sin una gran dependencia de capital, presentando así una estrategia de inversión atractiva en la industria hotelera.
El modelo de luz de activo, caracterizado por una relación simbiótica entre las principales marcas de hoteles y los propietarios de los inversores, se ha convertido en una estrategia frecuente en la industria hotelera. En este modelo, las marcas de hoteles permiten que los investigadores de propietarios operen bajo su marca mientras cobran una tarifa. Los inversores propietarios invierten sus recursos y esfuerzos en las operaciones diarias del activo al tiempo que obtienen acceso a la base de clientes de la marca, los programas de fidelización y el potencial de rendimientos fuertes.
Inicialmente ejecutado por Marriott en 1993, este modelo ha demostrado ser exitoso para las cadenas hoteleras más grandes del mundo. Ha abordado efectivamente la restricción de capital en las expansiones de las empresas hoteleras, ya que el mercado ofrece una valoración más alta a las empresas con menos dependencia de capital para el crecimiento. Esto permite a las compañías hoteleras de marca vender más existencias, operaciones financieras, usar capital por cortos períodos de tiempo, reducir la volatilidad y expandir sus carteras.
El modelo de luz de activo ha permitido que compañías como Hyatt florezcan. El modelo de negocio de la compañía es más del 80% de luz de activo y ha obtenido más de $ 5.6 mil millones en los ingresos totales de disposición de activos. Al adoptar este enfoque, Hyatt ha podido duplicar su número de habitaciones de lujo, triplicar la cantidad de habitaciones de resort y quintuple la cantidad de habitaciones de estilo de vida en su cartera international.
El modelo de luz de activo también permite a los inversores propietarios beneficiarse de la bandera de la marca y los bienes raíces en los que se planta. Según Zach Demuth, Jefe World de Investigación del Lodge para JLL, Lodge Actual Property ha apreciado entre un 20% y 25% en los últimos cinco o seis años.
La efectividad del modelo de luz de activo puede atribuirse a su enfoque de división y conquista, visto como una estrategia de mitigación de riesgos. Permite a los inversores del propietario descargar algunas o todas las responsabilidades relacionadas con la propiedad y el funcionamiento de un lodge. A cambio, el propietario-inversor que trabaja con una marca obtiene ganancias, mientras que la marca recolecta tarifas de administración o franquicia, generalmente basadas en los ingresos brutos del lodge.
A pesar de los beneficios, el modelo de luz de activo viene con sus propios desafíos, como recesiones económicas, escasez de mano de obra, epidemias, prohibiciones de viaje y costos operativos adicionales. Para abordar estos desafíos, las marcas de hoteles como Hyatt apoyan a sus propietarios y operadores de franquicias para generar ingresos de alta línea y rentabilidad del propietario.
Si bien el modelo de luz de activo presenta una oportunidad de inversión lucrativa, se alienta a los posibles inversores a llevar a cabo la debida diligencia, particularmente con respecto a la gestión hotelera a largo plazo y los acuerdos operativos. Estos acuerdos describen las expectativas, las obligaciones y la duración de management, que pueden mitigar posibles obstáculos.
La flexibilidad del modelo de luz de activo, el papel de apoyo de algunas marcas como Hyatt, y el aumento de la aceptación de las marcas de extremely lujo lo convierte en una estrategia atractiva para los inversores. Los datos de la industria indican un entorno favorable para las inversiones en hoteles, con el lodge RevPar aumentando el 8,1% y el ADR aumentando el 13,6% en 2022 en comparación con los niveles previos a la pandemia. Sin embargo, cada inversor debe sopesar los beneficios y obligaciones para determinar si el modelo de luz de activo se alinea con su estrategia de inversión. Si no, pueden considerar convertirse en accionista en una de las principales cadenas hoteleras públicas.
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