Según Costar, había 1.264 propiedades con un whole combinado de 151,129 habitaciones en construcción en los Estados Unidos a partir de noviembre de 2024, lo que representa aproximadamente el 2.6 por ciento del inventario existente de habitaciones de lodge estadounidenses. Para perspectiva, la proporción mensual promedio de habitaciones en construcción al inventario whole desde 2019 es del 2.9 por ciento. Además, las 151,129 habitaciones en construcción son la cifra más baja desde agosto de 2022, que marcó el ultimate de la construcción de proyectos que comenzaron antes de la pandemia. Las altas tasas de interés para préstamos de construcción, combinados con los costos relativamente altos para la mano de obra y los materiales de construcción, han suprimido la actividad de desarrollo.
Para analizar las tendencias actuales en la actividad de desarrollo hotelero, CBRE analizó los datos de construcción proporcionados por Costar. Además, se hicieron comparaciones con las intenciones expresadas por los inversores hoteleros en CBRE’s Mayo de 2024 Encuesta de intenciones de inversiones de lodge de EE. UU.. Esto proporcionó la oportunidad de comparar dónde los hoteleros muestran preferencias para construir versus comprar.
¿Qué se está construyendo?
A partir de noviembre de 2024, los hoteles que operan en las categorías de escala de escala media alta y exclusiva dominan la lista de propiedades en construcción en los Estados Unidos. Combinados, estas dos categorías representan el 50.7 por ciento de las habitaciones totales que se están construyendo. Los hoteles que operan en estos dos segmentos generalmente ofrecen un número limitado de espacios públicos y servicios, y por lo tanto, los costos de operación y construcción son menores que las propiedades que operan en los segmentos de lujo y de compensación superior. La mayoría de las marcas de servicio de selección, boutique, estilo de vida y estadías extendidas que son populares entre los consumidores se clasifican como a medios medios o exclusivos.
Debido a sus extensas instalaciones y servicios, los hoteles de alta información y lujo suelen ser más costosos de construir y requieren una huella más grande. Estos factores equivalen a costos de construcción más altos y, por lo tanto, requieren tasas diarias promedio que son difíciles de lograr en el entorno operativo precise. Los hoteles de la alta información representan el 10.7 por ciento de las habitaciones totales en construcción, mientras que los hoteles de lujo comprenden solo el 5.3 por ciento del whole.
Aproximadamente el 18.3 por ciento de las habitaciones de lodge actualmente en construcción están programadas para propiedades que se operarán independientemente de una marca. A medida que los costos asociados con la licencia de una marca aumentan, los propietarios de hoteles están comenzando a cuestionar el valor de una marca. La tecnología ha ayudado en gran medida a las capacidades de advertising de los hoteles y les ha permitido desarrollar sus propios programas de fidelización y sistemas de reserva, por lo que para ciertos tipos de hoteles que tienen su propia identidad o están en destinos remotos, la afiliación con una marca ya no se considera necesaria.
Históricamente, los desarrolladores no han tratado de construir nuevos hoteles en la economía y los segmentos a mitad de escala. El crecimiento en estas dos categorías se ha limitado a propiedades más antiguas que han vivido la mayor parte de su vida útil y han reducido las categorías a escala de cadena para operar en estos dos segmentos. Recientemente, sin embargo, se han creado nuevas marcas de estadía extendida a precios moderados debido al reciente éxito de este tipo de hoteles. En consecuencia, las nuevas marcas han creado cierto interés en construir nuevas propiedades de la estadía extendida a mediana edad y economía. Los proyectos combinados, a mediados de escala y economía representan el 15 por ciento de las habitaciones de lodge actualmente en construcción en los Estados Unidos.
Emblemático de la preferencia por propiedades más pequeñas y de mayor precio es la disminución del tamaño promedio de los hoteles en la tubería de desarrollo. El tamaño promedio de un lodge en construcción cayó de 132 habitaciones en 2019 a 118 en 2024.
¿Dónde y cuándo?
Nashville será el mercado más afectado en los Estados Unidos, ya que la tubería de construcción precise representa el 7.2 por ciento de la oferta existente del mercado. Durante los últimos 15 a 20 años, esta relación en Nashville se ha mantenido por encima del promedio nacional, pero el rendimiento del mercado, en su mayor parte, se ha mantenido.
Otros mercados con relaciones de construcción por encima del 5 por ciento son Indianápolis, Nueva York, el área de Tennessee, Dallas, Jacksonville, Arkansas Space y Phoenix. Nueva York se destaca como el único mercado urbano de alta densidad dentro del grupo, ya que las restricciones recientes al desarrollo de alquiler a corto plazo, así como la conversión de hoteles a otras formas de bienes raíces comerciales, ha atraído a los desarrolladores de hoteles que pueden permitirse construir un lodge en este mercado. La mayoría de los otros mercados en este grupo están en el cinturón de sol y tienen costos de desarrollo relativamente bajos y barreras más bajas de entrada.
En el otro extremo del espectro, las habitaciones de lodge en construcción en el área de San Francisco/San Mateo representan solo el .3 por ciento del inventario existente. No solo es un mercado costoso para el desarrollo, sino que el rendimiento operativo ha sido, y se espera que permanezca, deprimido.
La mayor parte del impacto de las nuevas habitaciones de lodge no se sentirá por otros dos años. En 2026, 190.464 de las habitaciones actualmente en construcción están programadas para abrir. Esto es mayor que las 105,957 habitaciones programadas para abrir en 2025, y las 106,070 habitaciones programadas para abrir en 2027.
Edificio vs. Comprar
Cada año, CBRE encuesta a los inversores hoteleros en los Estados Unidos para determinar su apetito precise por la inversión hotelera. Las preguntas en la encuesta abordan los tipos de hoteles deseados que se comprarán, las áreas de mercado favorecidas y las razones detrás de estas decisiones.
En mayo de 2024, los inversores encuestados por CBRE expresaron un sesgo hacia los hoteles de compra en la categoría superior de la defensa, lo que es consistente con la actividad de construcción nueva relativamente baja en este segmento. El costo de construir y financiar una nueva propiedad de Massive-Field es probablemente la influencia principal que dirija a los inversores hacia la búsqueda de la compra de este tipo de hoteles, en lugar de construir un nuevo lodge.
Una diferencia entre el apetito para construir o comprar en un mercado también es evidente al comparar la tubería de construcción precise con las intenciones de los inversores. En basic, los mercados más grandes como San Francisco, Miami, Boston y Chicago son objetivos preferidos para compras, en lugar de nuevas construcciones.
La excepción es la ciudad de Nueva York, que los desarrolladores están observando tanto para la inversión como para la nueva construcción. Sin embargo, la legislación reciente hará que la nueva construcción de hoteles en la ciudad de Nueva York sea más desafiante en el futuro después de que los proyectos actuales en la tubería se abran, ya que la nueva ley le da a los sindicatos apalancamiento para bloquear el desarrollo de propiedades no sindicales.
Los pronósticos requieren que los costos de financiamiento y construcción sigan siendo altos y, por lo tanto, se espera que el impacto de las nuevas aperturas de lodge sea mínima para los próximos dos o tres años. Sin embargo, los hoteleros deben comprender las condiciones en el segmento y el mercado a escala de cadena, ya que las decisiones de inversión y desarrollo en Nashville son diferentes a las evaluaciones que se realizan para el mercado de San Francisco.
