Pulso del mercado estadounidense de HVS: febrero de 2026

Los hoteles de EE. UU. comenzaron 2026 de manera constante, con una ocupación estable y un ADR ligeramente más alto en enero. A partir de febrero, HVS espera un crecimiento modesto del RevPAR en 2026 y ganancias más fuertes en 2027 y 2028. Las tasas de capitalización tienen una tendencia a la baja a medida que se venden más activos en dificultades, mientras que las transacciones siguen siendo lentas pero respaldadas por tasas de interés más bajas.

El año comenzó como se esperaba, con un nivel de ocupación del 52,4% en EE. UU. y un ADR de aproximadamente $152, según el Revisión de alojamiento STR (Enero de 2026). En comparación con enero de 2025, la ocupación es esencialmente estable y el ADR ha aumentado aproximadamente un dólar. En marzo deberían empezar a surgir mejores comparaciones año tras año. El RevPAR del Área de la Bahía de San Francisco aumentó un 10%, gracias en parte a la Supertazón (y la continuación de su patrón de recuperación a largo plazo), mientras que el área de Minneapolis aumentó un 26%, debido en gran parte a la afluencia de private de ICE, prensa, manifestantes y otros. Otros mercados clave “al alza” fueron Miami y St. Louis, mientras que los mercados clave “a la baja” fueron Tampa Bay, Atlanta y Washington, DC (sin inauguración).

Nuestro último pronóstico para Estados Unidos es el siguiente.

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Está surgiendo una perspectiva más optimista y la mejora del RevPAR debería acelerarse en los próximos años. Esperamos un crecimiento de RevPAR de solo el 2,2% en 2026, y es possible que las mayores oportunidades de ganancias se trasladen a 2027 y 2028. Los ADR aumentarán gracias a eventos especiales de este año, como el muy esperado Copa Mundial de la FIFA. Las congelaciones y reducciones de viajes que ocurrieron junto con DUX Es de esperar que los mandatos, los cierres gubernamentales a mayor escala y los shocks económicos derivados de anuncios gubernamentales imprevistos (como el primer anuncio arancelario el año pasado) hayan quedado atrás, y ahora estamos viendo cómo se estabilizan submercados clave. Se dispone de mejores calendarios de convenciones para ciertas ciudades, y las comparaciones desafiantes entre 2025 y 2024 en otras ciudades (como Austin y Houston) no deberían repetirse en 2026. Si hacemos la transición a un período de mayor certeza económica este año, se espera que las corporaciones refuercen los esfuerzos de contratación y los presupuestos de viajes.

La tasa de capitalización promedio normal de la industria está disminuyendo, con transacciones que promediaron el 8,3% para el cuarto trimestre, comparable al promedio del 8,2% del año.

Esperamos que las tasas de capitalización promedio tengan una tendencia a la baja en 2026, a medida que veamos que se venden más propiedades en recuperación con niveles de NOI desafiados. Estos hoteles, que a menudo se venden con una tasa de capitalización de un solo dígito bajo, reducirán el promedio que se combina con activos estabilizados que se venden a tasas de capitalización del 8% al 9%. Una tasa de capitalización regular en el mercado precise (para una propiedad estabilizada o casi estabilizada) se mantiene cerca de la marca del 8,0% al 8,5%, con una tasa de capitalización de salida 100 puntos básicos más alta. Los hoteles económicos, de estadías prolongadas y de lujo probablemente tendrán una tendencia por debajo de este nivel, mientras que los hoteles más antiguos de servicio limitado, selecto y completo que enfrentan una gran renovación probablemente tendrán una tendencia por encima de esta marca.

La actividad de ventas está empezando a recuperarse, aunque se mantiene en niveles muy por debajo del pico anterior. Se está registrando una lenta mejora a medida que la caída de las tasas de interés está ayudando a cerrar la brecha de compra-venta en el mercado. A continuación se muestran los datos trimestrales de transacciones hoteleras en EE. UU.

Las tasas de descuento hoteleras predominantes se encuentran en el rango del 10% al 11% y podrían ser más bajas para los mercados de entrada, los mercados con altas barreras de entrada, los hoteles de lujo y los hoteles económicos de alto rendimiento y de estadías prolongadas. Tenga cuidado con las valoraciones que utilizan tasas de límite de salida y tasas de descuento agresivamente bajas, especialmente si el activo no se encuentra en un área con altas barreras de entrada. Una valoración con una tasa de límite de salida en el rango del 6% al 7% en un mercado con barreras de entrada bajas para un lodge típico de servicio limitado, selecto o completo debería encender luces amarillas para su equipo de revisión de inversiones.

Acerca del liderazgo de HVS

En HVS Americas, nuestro liderazgo intelectual está representado por nuestro Comité de Excelencia y Estándares de HVS, compuesto por estos líderes:

• Rod Clough, MAI, CRE, MRICSPresidente – Américas

• Anne Lloyd-Jones, CREDirector de Servicios de Consultoría y Valoración, Líder de Práctica Nacional

• Katy Black, MaiDirector Common, Líder – Región de las Montañas Rocosas, Líder – HVS Americas Complicated Consulting Group

• Tanya Pierson, MAI, ISHCDirector normal sénior, HVS Minneapolis

• John Lancet, MAIDirector Common Senior, Líder de Práctica – Regiones Sudeste y Caribe

• Carrie Russell, AACI, MAI, RIBC, ISHCSocio director sénior – HVS Canadá

• Chelsey LeffetDirector de Operaciones – HVS Américas

• John BereaDirector Common, HVS San Francisco y HVS Honolulu

• Marcos RyanVicepresidente sénior, HVS Denver

• Marc GreeleyDirector sénior, Líder – Oficina de Nashville

En complete, contamos con un equipo de liderazgo senior de 35 personas en HVS Americas compuesto por consultores excepcionales y experimentados. Tenemos sede en ciudades desde Buenos Aires hasta Montreal y 30 ciudades adicionales en el medio, con equipos que cubren todos los mercados de América del Norte y del Sur. Seguiremos de cerca cómo se desarrolla el año y estamos aquí para ayudarlo cuando nos necesite.